Výkup
Kalkulačka výkupu
Odhad ceny, zisk flipu, maximální nákupní cena a kontrola neúměrného zkrácení.
Cena je pod hranicí zkrácení
Nabídka 2 400 000 Kč je příliš nízká oproti obvyklé ceně a smlouvu by šlo napadnout. Bezpečné minimum je 3 547 000 Kč.
- Cena vychází jen z tabulky lokality. Přidejte srovnatelné nabídky, odhad bude přesnější.
- Odhad ceny má nejistotu ±18 %.
Trh po rekonstrukci
6 624 000 Kč
92 000 Kč/m², ±18 %
Čistý zisk
3 276 280 Kč
po zdanění 2 588 261 Kč
ROI
104 %
316 % p. a. při 6 měs.
Maximální nákupní cena
4 605 400 Kč
pro ROI 20 %
Neúměrné zkrácení (§ 1793 OZ)
Červené pásmoNeúměrné zkrácení. Nabídka dosahuje jen 41 % obvyklé ceny v současném stavu (5 911 200 Kč). Pod 60 % hrozí podle § 1793 OZ napadení smlouvy: zkrácená strana se může domáhat její neplatnosti a vy ji můžete zachránit jen doplatkem do obvyklé ceny. Bezpečně se dostanete nad hranici cenou od 3 547 000 Kč, do zeleného pásma od 4 434 000 Kč.
- Obvyklá cena nyní
- 5 911 200 Kč (4 718 880 Kč až 7 103 520 Kč)
- Podíl nabídky
- 40,6 %, v nejhorším případě 33,8 %
- Bezpečné minimum
- 3 547 000 Kč
- Začátek zeleného pásma
- 4 434 000 Kč
- Okno nabídky
- 4 434 000 Kč až 4 605 400 Kč
- Posuzuje se obvyklá cena v době uzavření smlouvy a ve stavu, v jakém se nemovitost prodává, ne cena po rekonstrukci.
- Kalkulačka pracuje s odhadem. Před rizikovým obchodem nechte vypracovat znalecký posudek a právní posouzení.
- Prodávající je v tísni (dluhy, exekuce, spěch). Pak hrozí i posouzení obchodu jako lichvy podle § 1796 OZ, proto jsou hranice přísnější.
Odhad ceny a rekonstrukce
tabulka lokality- Tabulka lokality
- 92 000 Kč/m²
- Srovnatelné nabídky
- žádné
- Rekonstrukce
- 712 800 Kč (9 000 Kč/m² + rezerva 10 %, 2 měs.)
- Sleva proti trhu
- 63,8 %
- Sleva proti stavu nyní
- 59,4 %
- Bod zvratu
- pokles trhu o 51 %, prodej za 3 246 392 Kč
| ROI | Cena | Sleva z trhu |
|---|---|---|
| 15 % | 4 838 200 Kč | 27 % |
| 20 % | 4 605 400 Kč | 30,5 % |
| 25 % | 4 391 224 Kč | 33,7 % |
| 30 % | 4 193 523 Kč | 36,7 % |
Náklady a zisk
6 měsíců držení| Prodejní cena | 6 624 000 Kč |
| Provize při prodeji | −198 720 Kč |
| Nákupní cena | −2 400 000 Kč |
| Poplatek za vklad do katastru | −2 000 Kč |
| Právní služby | −15 000 Kč |
| Rekonstrukce | −712 800 Kč |
| Provoz nemovitosti | −19 200 Kč |
| Investice celkem | 3 149 000 Kč |
| Čistý zisk před zdaněním | 3 276 280 Kč |
| Daň z příjmu | −688 019 Kč |
| Čistý zisk po zdanění | 2 588 261 Kč |
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, v kalkulaci proto není.
Stres test
| Scénář | Zisk | Změna | ROI | Výsledek |
|---|---|---|---|---|
| Základní scénář Předpoklady z formuláře beze změny. | 3 276 280 Kč | — | 104 % | Vychází |
| Pokles trhu o 10 % Prodejní cena je nižší než odhad. | 2 633 752 Kč | −642 528 Kč | 83,6 % | Vychází |
| Prodej o 3 měs. delší Déle platíte provoz a financování. | 3 266 680 Kč | −9 600 Kč | 103,4 % | Vychází |
| Rekonstrukce o 25 % dražší Překročení rozpočtu rekonstrukce. | 3 098 080 Kč | −178 200 Kč | 93,1 % | Vychází |
| Všechna rizika najednou Pokles trhu, delší prodej i dražší rekonstrukce. | 2 445 952 Kč | −830 328 Kč | 73,3 % | Vychází |
Citlivostní tabulka
| −15 %5 630 400 Kč | −10 %5 961 600 Kč | −5 %6 292 800 Kč | beze změny6 624 000 Kč | +5 %6 955 200 Kč | +10 %7 286 400 Kč | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| −20 %1 920 000 Kč | 104,6 % | 116,7 % | 128,7 % | 140,7 % | 152,8 % | 164,8 % |
| −10 %2 160 000 Kč | 87,7 % | 98,8 % | 109,8 % | 120,9 % | 131,9 % | 143 % |
| −5 %2 280 000 Kč | 80,3 % | 90,9 % | 101,5 % | 112,1 % | 122,7 % | 133,3 % |
| beze změny2 400 000 Kč | 73,4 % | 83,6 % | 93,8 % | 104 % | 114,2 % | 124,4 % |
| +5 %2 520 000 Kč | 67,1 % | 76,9 % | 86,7 % | 96,6 % | 106,4 % | 116,2 % |
| +10 %2 640 000 Kč | 61,2 % | 70,6 % | 80,1 % | 89,6 % | 99,1 % | 108,6 % |